De hervorming van de registratierechten bij de aankoop van een gezinswoning: wachten op de nieuwe regelgeving of snel aankopen?

Wanneer u op heden een gezinswoning aankoopt, betaalt u in Vlaanderen 10% registratierechten op de aankoopsom. In bepaalde gevallen, kan u, voor bescheiden woningen, genieten van het klein beschrijf, waardoor de verschuldigde registratierechten slechts 5% bedragen. Bovendien kan u, indien de woning uw enige woning is, en indien u er uw hoofdverblijfplaats vestigt binnen de twee jaar na aankoop van een abattement genieten. Dit abattement is een vrijstelling van registratierechten op 15.000 euro van het aankoopbedrag van de woning.

In de praktijk komt dat neer op:

• een vermindering van 1.500 euro bij de aankoop van een woning (10% registratierechten);
• een vermindering van 750 euro bij de aankoop van een bescheiden woning (5% registratierechten).

Als u voor die aankoop bovendien een hypothecaire lening aangaat, kunt u een bijkomende vrijstelling genieten van:

• 10.000 euro als de registratierechten 10% van de aankoopsom bedragen;
• 20.000 euro als de registratierechten 5% van de aankoopsom bedragen.

Deze abattementen zijn echter niet te combineren met de meeneembaarheid (zie verder).

De belangrijkste voorwaarde om van het klein beschrijf (5%) te genieten is dat het aangekochte goed slechts een beperkt (niet geïndexeerd) kadastraal inkomen (KI) mag hebben. Dit maximale KI wordt verhoogd in functie van het aantal kinderen dat u als koper op de datum van verkrijging ten laste heeft:

• Voor wie geen, 1 of 2 kinderen ten laste heeft, mag het KI van het geheel niet meer bedragen dan 745 euro.
• Voor wie 3 of 4 kinderen ten laste heeft, mag het KI niet meer dan 845 euro zijn.
• Voor wie 5 of 6 kinderen ten laste heeft, mag het KI niet meer dan 945 euro zijn.
• Voor wie 7 of meer kinderen ten laste heeft, mag het KI niet meer dan 1.045 euro zijn.

Voor de berekening van deze bedragen worden ook de andere onroerende goederen die u in België bezit op het moment van de aankoop meegerekend. Er wordt echter geen rekening gehouden met:

• Goederen die u in blote eigendom bezit en die u geërfd hebt van een bloedverwant in opgaande lijn (bijvoorbeeld een (groot)ouder)
• Goederen die u in volle eigendom bezit, en die u in volle of in blote eigendom geërfd hebt van een bloedverwant in opgaande lijn, op voorwaarde dat het KI van de geërfde goederen niet meer bedraagt dan 25% van het bovenvermelde maximum (dus, als u 1 kind ten laste hebt: 186,25 euro)
• Goederen in het buitenland

Bovendien dient de woning uw enige woning te zijn. Op het moment van de aankoop mag u of uw echtgeno(o)t(e) geen eigenaar zijn van een ander onroerend goed bestemd voor bewoning, tenzij deze geërfd zijn van een bloedverwant in opgaande lijn.

Ten slotte dient u of uw echtgeno(o)t(e) zich binnen de drie jaar te in te schrijven in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister op het adres van de aangekochte woning en er uw domicilie onafgebroken gedurende minstens drie jaar te behouden.

De Vlaamse regering heeft op voorstel van Vlaams minister van Financiën Bart Tommelein de hervorming van de registratierechten goedgekeurd. In de toekomst zou geen onderscheid meer gemaakt worden op basis van het kadastraal inkomen (groot beschrijf vs. klein beschrijf), doch wordt een globaal tarief ingevoerd. Ook de voornoemde abattementen zullen verdwijnen. Wat een enorme vereenvoudiging betekent!

Het globaal tarief zal 7 procent bedragen. Wel wordt er een compensatie voorzien voor bescheiden woningen (van minder dan 200.000 euro) door middel van een vrijstelling op de eerste schijf van 80.000 euro, hetgeen een korting van 5.600 euro impliceert.

Wie binnen de vijf jaar na aankoop een ingrijpende energetische renovatie uitvoert, betaalt bovendien in plaats van 7 slechts 6 procent registratierechten. Het gaat dan om een renovatie waarbij de verwarming, koeling of luchtcirculatie volledig worden vervangen en minstens 75 procent van de buitenschil wordt geïsoleerd.

Is het nu raadzaam om uw aankoop uit te stellen tot na de hervorming, of eerder aangewezen de aankoop te bespoedigen? Deze vraag kan niet eenduidig beantwoord worden.

Aan de hand van onderstaande tabel met enkele cijfervoorbeelden kan men concluderen dat het:

• Voor woningen die niet kunnen genieten van het klein beschrijf voordeliger is te wachten op de nieuwe regelgeving.
• Voor woningen die op heden wel kunnen genieten van het klein beschrijf, de huidige regelgeving vaak voordeliger zal zijn, tenzij u een ingrijpende energetische renovatie wenst uit te voeren of de waarde van de woning tevens lager ligt dan de 195.000 € in ons eerste voorbeeld.

Wanneer u veel kinderen heeft, en hierdoor kan genieten van het klein beschrijf, is de huidige regelgeving tevens vaak interessanter.

Koper (2 kinderen ten laste)		Te betalen registratierechten
Waarde woning	Niet- geïndexeerd KI	Huidige regelgeving	Nieuwe regelgeving	Nieuwe regelgeving + energetische renovatie
€ 195.000	≤ 745	8.000	8.050	6.900
€ 300.000	≤ 745	13.250	21.000	18.000
€ 300.000	≥ 745	27.500	21.000	18.000

Het is de datum van de compromis die zal bepalen of de woning onder het oude dan wel het nieuwe systeem valt. De nieuwe regelgeving wordt nog voor de zomer van 2018 verwacht.

Graag informeren we u dat het principe van ‘meeneembaarheid’ voor de gezinswoning wel overeind zal blijven. Wie in het verleden al een woning kocht en een nieuwe woning koopt, kan de reeds betaalde registratierechten in mindering brengen. Het plafond van dat bedrag blijft behouden op 12.500 euro. Nieuw is dat dit plafond voortaan wordt geïndexeerd. Het werd immers ingevoerd in 2002 en werd sindsdien niet meer aangepast. Zoals reeds vermeld is dit evenwel niet combineerbaar met de huidige abattementen, die binnenkort zullen worden afgeschaft.

De verlaging van de registratiebelasting geldt ten slotte enkel bij de aankoop van de enige woning en de koper moet binnen de twee jaar in de woning gaan wonen.Voor de aankoop van overige onroerende goederen blijft het tarief van 10% gehandhaafd.